¿Quién soporta los gastos de reparación de filtraciones en terrazas de uso privativo?
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¿Quién debe responder en caso de filtraciones en una terraza de uso privativo?
La STS 80/2024, de 23 de enero de 2024 ha establecido criterios para determinar a quién corresponde pagar en casos de daños estructurales en terrazas de uso privativo dentro de comunidades de vecinos.
Un vecino, afectado por filtraciones en su terraza privativa, asumió las reparaciones y el coste de las mismas. Ello tras haberlo comunicado a la comunidad, y negarse a asumirlo por tratarse de un elemento privativo.
No obstante, a pesar de que la terraza pertenecía a un solo propietario, el Tribunal Supremo determinó que, al afectar la estructura de la cubierta del edificio, se considera un elemento común. Por ello, establece quién debe asumir la responsabilidad.
La comunidad se negó a actuar
Frente a la solicitud del vecino, la comunidad se desligó de los gastos, respaldada por los estatutos que asignaban la responsabilidad de reparación y conservación a los propietarios individuales. Además, argumentó que el vecino realizó las reparaciones sin el permiso de la comunidad.
Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia respaldaron esta posición, desestimando las reclamaciones del propietario.
Factores diferenciadores: el mal estado de la estructura
A pesar de las negativas judiciales, el Tribunal Supremo tomó en cuenta un motivo diferenciador: la causa de las filtraciones. Si las filtraciones se deben al deterioro de la estructura o impermeabilización, la comunidad debe asumir los costos y compensar al afectado. Sin embargo, si la responsabilidad recae en el mal uso o falta de mantenimiento del propietario, éste debe asumir los gastos.
Además, en este caso, el Tribunal determinó que las terrazas son elementos comunes por destino, atribuibles a los propietarios, pero las cubiertas del edificio mantienen su naturaleza de elemento común. Por lo que, en términos del art. 10.1 a) LPH se permiten las reparaciones sin el permiso de la comunidad, como en este caso.
El artículo 10 establece lo siguiente:
«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
La comunidad deberá afrontar los gastos
A través de estas argumentaciones, revoca lo dispuesto anteriormente y condena a la comunidad de vecinos al pago de los gastos ocasionados por las filtraciones. No existió ningún motivo por el que se sospechara una mala actuación por parte del propietario, y al tratarse de un daño estructural, la comunidad debió repararlo en el momento en el que se comunicó.
La comunidad de vecinos queda obligada a sufragar los gastos derivados de las filtraciones en la terraza privativa debido al deterioro de la estructura del edificio.