El Tribunal Supremo aclara que no se aplica la exclusión del art. 25.7 LAU al no haberse transmitido la totalidad del inmueble en la venta de viviendas arrendadas
En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo ha aclarado la aplicación de los derechos de retracto en el ámbito de los arrendamientos urbanos. El caso involucraba a cuatro arrendatarios que firmaron contratos con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) en 2006. Posteriormente, en 2013, EMVS vendió un conjunto de viviendas a Fidere Vivienda S.L.U., incluyendo las propiedades arrendadas.
Antecedentes del caso
El núcleo del debate giraba en torno a la aplicación del artículo 25.7 de la LAU, que excluye los derechos de tanteo y retracto cuando la venta abarca la totalidad del inmueble. Los arrendatarios argumentaron que, al no haberse vendido todas las unidades del edificio, no se debía aplicar esta exclusión, permitiéndoles ejercer su derecho de retracto.
Artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El Supremo confirmó esta interpretación al constatar que la transmisión no incluyó todas las fincas del edificio ubicado en DIRECCION000 de Madrid. La sentencia destacó que, al no haberse vendido 44 plazas de garaje adicionales, no se cumplía con el requisito de "venta conjunta" total del inmueble. Por lo tanto, la exclusión prevista en el artículo 25.7 LAU no era aplicable, permitiendo así el ejercicio del retracto por parte de los arrendatarios.
Decisión del Tribunal Supremo | No se transmitieron todas las viviendas ni las plazas de garaje del edificio
Además, el Tribunal subrayó que la individualización física y jurídica de cada vivienda, así como su precio independiente, eran factores determinantes para reconocer la procedencia del retracto. Esta decisión refuerza la protección de los derechos de los arrendatarios frente a ventas parciales de inmuebles, asegurando que no se vulneren sus derechos de adquisición preferente cuando no se realiza una transmisión completa de la propiedad.
En conclusión, la sentencia del Tribunal Supremo establece un precedente claro: la exclusión de los derechos de retracto bajo el artículo 25.7 LAU solo es aplicable cuando se demuestra la venta integral del inmueble. En casos de ventas parciales, los arrendatarios mantienen su derecho a retractar, garantizando así una protección efectiva en operaciones de compraventa inmobiliaria.